2013年永州市各类房地产纳税户3414户，其中内资企业1651户，外资企业8户，港澳台资企业20户，个体经营户1669户，其他66户。2013年全市商品房销售面积467.5万平方米，同比增长19.2%，商品房销售额117.18亿元，增长23.8%。2013年度房地产行业入库各项地方税费198234万元，占全市地税收入的43.21%。作为地方税收的支柱税源，房地产行业具有投资金额大、经营周期长、缴纳税种复杂、涉税问题多的特点，给税收征管带来了严峻的挑战。因此，开展房地产行业纳税评估，发现征管薄弱环节和普遍性问题，堵塞征管漏洞，对规范房地产行业纳税秩序，防范执法风险，提高税收质量，积极应对“营改增”、“房地产税开征”的税制改革具有重大而深远的意义。笔者拟结合4个纳税评估典型案例，梳理房地产行业税收征管中常见问题，从企业和税务机关两个方面来分析产生原因，提出切实可行的解决建议。
案例一
A房地产企业开发了“XX广场”13栋商住楼房地产项目，规划总建筑面积470355.84㎡，住宅348364.18㎡（2555套），商铺67477.11㎡，地下车位179个。截止2014年9月30日，该企业申报销售住宅面积351358.87㎡（3086套，超规划），销售收入993306736元；申报销售商铺面积2019.53㎡（25个），销售收入42580468元；申报地下车位销售145个，销售收入14724000元；申报销售总面积共353378.4㎡，销售总额1035887204元，已缴地方各税112784158.58元。
评估人员发现该企业项目销售与纳税申报有较大差异,决定开展纳税评估。评估人员首先从调阅征管档案信息、稽查案卷入手，并结合实地观测，大致掌握了该项目开发进度、销售现状等情况，然后采集国土部门土地交易信息、规划部门规划审批信息、房产部门销售备案及网签信息、银行部门按揭信息等第三方信息与纳税人申报信息进行比对，发现该企业纳税申报存在如下疑点：一是取得土地使用权应纳契税只按成交价申报交纳，城市基础设施配套费未计入计税价格；二是两年前已开始车位销售，未申报车位销售收入；三是已开始经营的商铺较多，远远大于其申报已销售面积2019.53平方米，存在少申报门面销售的可能；四是现金流量表上现金余额与银行对账单余额差距很大，现金去向存在问题；五是存在未按规定取得发票的行为。鉴于上述情况，评估人员决定对该企业的负责人和财务人员实施税务约谈。
约谈中，该企业对地下车位和商铺的销售情况避而不谈，称已经营的商铺都是免租出租；承认支付工程款未按规定取得发票；甲供材部分未按规定申报纳税；土地使用税未按规定申报；针对《现金流量表》期末现金余额与银行对账单存款余额多时点不一致且差额高达几百万的问题，该企业无法给出合理解释；建设之初，政府减免了该项目城市基础设施配套费，该企业误以为契税同时减免，于是未申报契税，评估人员随即指出契税不随土地出让金、城市基础设施配套费的减免而减免。
现金流量相关数据变动分析 单位：元
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时间
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现金流量表
期末现金余额 |
银行对账单
存款余额 |
差额
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2013年12月31日
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8079255.97
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979154
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7100101.97
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2012年12月31日
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6517830.08
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324327.3
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6193502.78
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2011年12月31日
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7895823.95
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1909547.51
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5986276.44
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2010年12月31日
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7871301.38
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558482.73
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7312818.65
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2009年12月31日
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5034612.6
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2637611.15
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2397001.45
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约谈未解除的疑点转入实地核查程序。评估人员与该企业会计一起到楼盘实地清点了车位、商铺的销售、出租情况，发现该项目已建成地下停车位900个，实地观测已销售60%（540个）以上，而该企业只申报145个，存在少申报车位销售收入的行为；商铺实际出租70余个，都收取了租金，少申报租赁收入的1500余万元。
评估期间，由于税源管理部门平时的征管档案不完整，需要该企业临时报送的项目开发各节点资料较多，该企业以相关人员外地出差，其他人不熟悉具体情况为由，采用“柔性不合作”的手段拖延资料报送、回避询问，耽误很多时间，耗费不少精力。税务约谈后，则进一步动用社会关系，试图通过外部施压来干扰评估人员办案。对此，评估人员一一排除障碍，要求该企业依规定申报纳税。正是评估人员严谨办案的工作作风和依法治税的决心震撼了该公司法定代表人，最终接受相关处理，保证税款及时入库。
案例二
B房地产企业开发了“XX城”19栋商住楼房地产项目。规划总建筑面积154540.85㎡，住宅122704.27㎡（1521套），其中，4-6号楼为安置房，住宅152套，商业用房10547.61㎡，地下车位420个，地上车位101个。截止2014年9月30日，该企业申报销售住宅面积107428.73㎡（1060套），销售收入230114754元；申报销售商铺面积399.18㎡（1个），销售收入11523120元；未申报车位、车库、杂物间销售面积（个数）和销售收入；申报销售总面积107827.91㎡，销售金额252404712元，已缴地方各税24351299.03元。
纳税评估介入后，评估人员通过比对房产局信息、银行按揭信息，发现该项目已完税住宅销售金额190200000元，实际住宅销售金额252404712元，差额62204712元；已申报销售房屋中多套房屋价格明显大幅低于该栋均价；安置房未按规定申报纳税；公摊面积成本、建筑工程款未按规定取得发票；15号楼顶部三层办公自用房和一楼免租出租商铺未申报房产税；未按照土地变化申报缴纳土地使用税；车位、车库、杂物间已开始销售，从未申报纳税，存在隐瞒销售收入的情况。
案例三
C房地产企业开发了“XX景城”2栋商住楼房地产项目。规划总建筑面积61971㎡，住宅43651.56㎡（325套），商铺9269.99㎡，地下车库7080㎡，地下车位252个。截止2014年8月31日，该企业申报销售住宅面积37940.88㎡（281套），销售收入121394517元；未申报商铺、车位销售面积（个数）和销售收入；申报销售总面积共37940.88㎡，销售总额121394517元，已缴地方各税12042626.46元。
经多方信息比对发现，该项目已销售未申报住宅32套，约谈后该企业承认12套已销售，另10套房屋股东分红、8套房屋抵工程款。有关项目超容积率补缴土地出让金和城市基础设施配套费未申报补缴契税问题，该企业坦诚之前误以为属于罚款而没申报契税，评估人员指出此类费用属于行政事业性收费应申报缴纳契税。有关建安税收中甲供材的情况，评估人员追问是否并入建筑款项取得发票，该企业表示还没有。而该企业也存在向个人支付筹资借款利息也未代扣个税、支付工程款未按规定取得发票情况。
案例四
D房地产企业开发了“XX花园”7栋商住楼房地产项目。规划总建筑面积99662.2㎡，住宅533套，商铺10238㎡，地下车位271个、地上车位25个。截止2014年9月30日，申报销售住宅面积76720.76㎡（514套），销售金额161771853元；申报销售商铺面积330㎡，销售金额12267800元；未申报地下停车位具体面积（个数），申报车位销售金额3200700元；申报销售总面积77050.76㎡，销售总额为174039653元，已缴纳地方各税16393405.8元。
纳税评估约谈中，该企业称原规划为车位的位置因打算改变用途，因此只划线建成了少量车位，车位销售额很少，而评估人员实地调查发现，发现已建成地下停车位232个，实际已销售170个，而该企业仅申报46个，存在隐瞒车位销售收入的情况；该企业提供的租赁合同显示已出租的商铺全在免租期，目前无税可交，而评估人员查阅往年稽查案卷记录，发现部分商铺其实现在已过免租期，存在故意隐瞒商铺租赁收入的行为；该企业表示《现金流量表》期末现金余额与银行对账单存款余额中，相差的2000多万元现金余额主要存在出纳个人银行账户中，但该企业无法提供银行存款证明。另，该项目2012年仅申报土地使用税14035.92元，2013年除补缴稽查查补税款1614.78元外未申报缴纳任何土地使用税，土地使用税申报非常不规范。
存在问题及原因分析
案例反映的问题在日常征管中普遍存在，税收征管工作并不是孤立的，它受到来自征纳等各方因素的影响，分析产生原因对于税务机关科学、合理地开展房地产行业征管具有重要意义。
一、行业纳税行为待规范。
（一）会计核算失真。相当一部分房地产企业财务人员业务素质不高，职业道德操守不坚定，做假账之风盛行。成本核算混乱，虚列多列成本费用，扣除成本费用时未遵循权责发生制原则、相关性原则和配比原则，期间费用与成本，建造成本与销售成本，直接成本与间接成本划分不清，任意摊销，造成不真实的盈亏，以达到不缴或少缴税款的目的。
（二）纳税申报随意性大。一是许多房地产企业销售未完工开发产品取得收入挂往来账户，长期不依法确认为当期应税收入（未完工收入），未按规定结转当期销售收入，计算当期应纳所得额，未按规定申报纳税，平时大量进行零申报或不实申报，只是在季末、年末根据税务机关的需要缴纳税款，报送的房屋销控信息与实际差别很大，使得税务机关对其真实运营情况、销售额、销售进度掌握不足。二是存在没资质个体经营者或单位挂靠有资质的房地产企业进行开发的现象，一些被靠挂的单位不按规定进行财务会计核算，而实际进行开发的开发商也不向税务机关申报纳税。三是个别房地产企业将代收款项和代垫款项通过往来账户核算，不按规定申报纳税。
（三）纳税必要资金缺乏重视。房地产行业里国企很少，民企居多，“个体合股”经营大量存在，财务不规范，纳税意识不高；管理水平层次低，重项目运营，轻企业管理，忽视品牌建设，过于关注短期效益，经营业绩波动性很大；往往只重视土地和资金，专业人才缺乏，人员流动性大；融资难、抗风险能力弱、自有资金不足，一旦商品房销售不畅，资金回笼不及时，就会导致工程难以为继，于是在偷逃税款、延迟申报缴纳税款上打主意，纳税必要资金无法保障。
二、行业税收征管不严实。
（一）征管程序性缺失。重核定征收，轻查账征收。现行税法采用申报纳税方式，税收核定只在特定情况下适用，不具有创设纳税义务的作用，而只是一种税收确认行为，属于准法律行为的范围。根据文件规定，不得事先规定房地产开发企业的所得税按核定征收方式进行。然而，由于整个社会普遍对民营经济的监管缺失，信用体系未建立，违法成本较低，促使纳税人做假账、少申报缴纳税款、账外账现象泛滥。税务机关面对监控手段缺失、财力人力不足，税收政策复杂易变的局面，显得力不从心，客观上促使税务机关不得不采取核定征收方式，放弃了查帐征收这种被认为最有效的征管方式。反过来看，税务机关长期实行核定征收，也带来了纳税人财务核算、资料报送简约化等后果。由于实行核定征收对财务人员的要求没有像实行查账征收那样高，财务人员只需大致懂点会计知识即可，财务核算真实性差，而有的企业甚至只做简单的收支账，连聘请财务人员的费用都可以省下；并且由于核定征收方式的普遍存在，企业生产经营活动中发票链条极易被打断，势必刺激纳税人的逃税心理，影响流转税税收。
（二）税管员制度落实不到位。税管员缺乏必要的管理技能，相关财务、法律、房地产行业知识欠缺，应对假账、会计失真的能力较弱，更难以到位地对纳税人开展纳税辅导；与主管科所间配合不利，对纳税人申报不实、不做账或做假账的规范力度不强，管理处罚难以实施；责任心不到位，存在“重管事轻管户”的思想，管户巡查制的执行不到位，调查了解不深入，影响了税收征管工作的开展。房地产开发产品具有不可移动性，并且其价格在一段时间内是相对固定的，加强巡查巡管是可以较容易地掌握项目销售价格、销售进度、出租出借状况，及时发现财务核算中的问题。多数隐瞒收入、少申报漏申报情况，正是源自这些比较浅层的问题，说明日常巡查工作重形式、轻落实。
（三）涉税信息交换制度欠缺。税务内部信息交换不到位。一是行业征管档案不完备。房地产开发项目周期长，工程结算复杂，专业性强，需多维税源监控，而税务部门限于人力、物力，往往只存有基本的纳税申报资料、财务报表、项目前期取得土地相关资料等，远未达到对开发项目全程各节点资料随开发进度同步掌握的程度。二是项目实际税源未掌握。房地产企业虽然是各地税务机关的重点税源，但日常征管中，税务机关往往只把注意力放在保障收入任务完成上，忽视对房地产开发项目实际运行情况、销售进度、销售额的掌握和研判。三是征管查三方信息未融合。税务机关内部缺乏征管信息集中交换平台，造成“信息孤岛”“各自为战”的局面。四是内部协调联动机制缺位。协调联动分为纵向（上下协调）和横向（同级协调）两个维度。税务处罚后，相应惩罚性的征收、管理措施未配套跟上，导致部分企业被税务处罚后仍旧我行我素，失掉税务处罚应有的震慑作用。外部第三方涉税信息缺乏。第三方涉税信息是评价纳税人申报真实性和可靠性的重要依据，也是提高税源监控水平的重要数据资源。房地产企业第三方信息涉及国土、规划、住建、房产、园林、物价、金融、发改委、财政、国税、工商、政府等部门，部门间协调配合的难度较大。《湖南省税收保障办法》实行近两年以来，虽然取得了一定的成绩，但也出现了一些问题。一是税务机关缺乏主动性，获取第三方信息的愿望不够强烈，没有积极用好《湖南省税收保障办法》。二是各职能部门沟通较少，利益联系不密切，未建立起税务部门与政府及职能部门的信息互通机制，无法实现信息自动定期交换。三是缺乏规范性文件对各相关部门提供涉税职责予以明确，少数部门对提交税务部门的信息重视不够，甚至拒绝提供。四是如何将第三方信息加工提炼成有效的征管信息，广泛运用，还需深入研究。
（四）对政策的研究、落实不够。省级以下相关税收规定缺乏一致性，前后不连贯，存在税务机关内部政策执行不一致。以《关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》为例，它出台的根源在于房地产建设费用具有时间性、空间性、单件性的特点。房地产建设费用都是在一定的时空里，为特定的开发项目而发生的，任何一项房地产开发，都有明确的物质承担者，且每一个开发项目都是按特定的设计图纸开发建设，这决定了房地产企业计税成本对象具有独立的设计文件，独立的工程施工，各项耗费也有特定的承担项目。这些特点催生税务机关必须建立完备的计税成本对象专项报告制度，但目前各地税务机关并未及时落实。此外，对土地增值税的清算也没有制定出切实可行的具体办法。停车位的不同处置方式的税务处理、拆迁安置开发中增加面积的处理，各地税务机关没有执行统一做法。执行上有的偏松、有的偏紧，容易导致公平性、公正性的严重缺失。
解决对策
针对存在的问题，笔者提出以下解决对策。
（一）全面实行查账征收。举办税务人员房地产财务会计知识及房地产相关税收政策培训，增强辅导纳税人建账办税能力和清算检查能力。通过培训和辅导，提高纳税人自觉建账、依法纳税的意识，取得社会各界和纳税人的理解和支持。加强与会计师、税务师事务所等中介机构的协作，充分发挥中介机构的作用，大力推行代理建账、代理所得税汇算鉴证和其他涉税业务。强化风险责任和管理意识，通过各种信息化手段，强化纳税评估工作，加强查账征收的后续跟踪管理。
（二）实行幅度预征率管理。根据房地产项目开盘价，计算该项目预计销售总额，根据报送的工程概预算、相关土地开发成本、预计销售收入计算的营业税金及附加、取得土地成本及开发预算成本总额的30%，计算出土地增值税预扣除项目总和，再计算出该项目的预增值额和预增值率，确定其项目应预缴的土地增值税税额，用该预缴的土地增值税额除以预计销售总额，得出其预征率。对后期销售额进行跟踪管理，若后期销售额大于原开盘预计销售单价额20%以上，应按上述办法重新计算调整其预征率。用此办法可以达到纳税必要资金与纳税同步的效果，减少因后期土地增值税清算后应缴税额与预缴税额相差过大而没有纳税必要资金缴纳税款的缺陷。
（三）强化税源动态监控机制。深化税管员管户巡查力度，制定巡查计划，明确每次管户巡查具体目标，切实评估巡查质效，夯实征管基础；跟踪掌握工程进度、资金流向情况，及时组织税款入库；督促纳税人及时、规范地开展土地增值税清算，严格按照清算流程进行，准确核算成本项目，最大限度地降低税收流失风险。
（四）实现内外信息互通。突出第三方信息地位，确保征管档案完备。用好《湖南省税收保障办法》，争取在大数据时代，推动协税护税跨入新纪元。依据房地产开发企业的特点和征管需要，第三方涉税信息应涵盖: 土地管理部门的出售土地面积、价格、出让金等信息; 建设管理部门项目建设进度、项目完工情况等信息; 房管部门可售房屋建筑面积和房屋预售面积、房屋已售面积等信息;银行按揭贷款购房情况和开户资金等信息; 统计部门的关于房地产市场各类价格信息; 中介机构及其他部门的相关涉税信息。强化内部信息共享，建立房地产电子信息库。鉴于现阶段信息收集渠道多头和不稳定的客观实际，建议成立或明确信息数据管理部门：基层一线部门负责分户收集纳税人报送的各类资料，如纳税申报表、财务报表、停歇业、变更、注销等信息；县级信息数据管理部门负责收集税务机关内征收、管理、稽查三大系列传来的各类信息，实行税务登记、纳税申报、征收管理、涉税举报、稽查处理等信息的全面整合，建立完整的“一户式”房地产信息数据管理系统；要以多元化电子申报为切入点，加强征管所需信息的电子转换能力，减少人工输入信息量，便于查阅、加工、提炼；必要时，通过建立数学模型进行预测和决策分析，把数据转化为信息，进而使信息转化为知识，最终将其输送到决策者和用户手中，提高征管质效和拓展信息利用深度。
（五）统一政策执行标准。调研各地区政策执行情况，对执行不一致的税收政策进行深入研究、标准统一，全面优化税收征管、税收执法、纳税服务流程，保障税负公平。落实成本对象事后报告制度。房地产开发投资大、开发周期长，经常多个项目、几个开发期间的成本费用交织在一起，如何确定成本核算对象往往成为正确计算产品成本的关键。严格落实成本对象事后报告制度，合理区分完工、在建、未建成本对象，成本对象确定不合理的，要求合理调整，确定情况异常较大的，开展专项检查，不出具或不如实出具专项报告的，按有关规定处理，注重证据材料的收集、整理、保存，防止企业混淆成本对象导致税收流失。
（六）建立税收信用体系。作为社会信用体系中的重要一环，建立税收信用体系有利于培育自主缴税、诚信自律的社会环境，从而减少征税成本，提升征税效果。针对房地产企业，首先应规范企业收入必须存入基本账户，其次追踪资金流向和付款方式，凡出现未存入基本帐户的收入或帐外资金流动，就会归入税务调查黑名单，经调查属实，除按相关规定处理外，还会留下不良纳税信用记录，直接影响企业的融资、生存和发展。（地税局：阳思贞）
来源：红网蓝山站
作者：阳思贞
编辑：李宗凯
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